Di seguito la trascrizione dell’intervento di Alfredo Romeo al convegno Real Estate Winter Forum, tenutosi a Milano il 28 gennaio 2016.
Invio i miei saluti all’intera comunità del Real Estate italiano, molto rammaricato di non poter partecipare per un improvviso impedimento.
Tenevo molto a questa occasione di incontro a cui avrei partecipato come presidente di IFMA-Italia e presidente dell’Osservatorio Risorsa Patrimonio-Italia che, promosso dal Gruppo Romeo con l’associazione di CNR, Nomisma e Cresme-Consulting, vuole essere un centro di ricerca di riferimento per il nostro comparto, perché coniuga lo sviluppo di nuovi modelli applicativi gestionali, integrati ed economicamente auto-sostenibili, con ricerca e proposizione di grandi riforme normative e amministrative.
Il mio intento era, ed è, quello di aprire un dibattito e un confronto serio di tutti noi, su un concetto per me fondamentale: le città sono il vero volano economico per il futuro del Paese. E che, con il territorio urbano nel suo complesso, sono un tesoro che va riqualificato e valorizzato con politiche, norme, prassi e modelli innovativi.
Per aprire questo tavolo di confronto, l’Osservatorio Risorsa Patrimonio, ha messo a punto una bozza-quadro di un Manifesto per l’Industria dei Servizi che si articola su seguenti punti principali
- Confronto anche istituzionale sul codice degli appalti per competitività, qualità e trasparenza, a maggior ragione ora che è stata approvata la legge delega.
- Nuove regole in materia di conflitto di interessi e rispetto del mercato per modernizzare il cruciale comparto della finanza immobiliare, che si avvantaggerebbe di norme che ne tutelino efficienza e immagine.
- Aperture di facilitazione per l’art. 24 della legge Sblocca Italia, che è lo strumento-chiave per concretizzare tutte queste riflessioni.
- Rilancio e qualificazione della collaborazione pubblico-privata per l’erogazione dei servizi sul territorio, con formazione e investimenti per una nuova “Cultura del Territorio”.
- Valorizzazione degli immobili pubblici PRIMA delle dismissioni.
- Riqualificazione e gestione moderna dei patrimoni ERP.
Su questi punti – con un dialogo laico e costruttivo, possiamo lanciare – insieme – un piano di innovazione di tutto il comparto, a partire dalle Istituzioni che arrancano con impostazioni di vecchio stampo.
Faccio solo tre esempi: CONSIP, DEMANIO, INVIMIT.
- La prima, CONSIP, oggi fa gare di appalto senza ascoltare i bisogni reali delle comunità a cui sono destinati i servizi; senza ascolto del mercato (che potrebbe invece consigliare modelli e soluzioni innovativi); senza strategia di spesa, efficientamento, economie di scala.
- Il secondo, il Demanio, portato a importanti aperture dal nuovo Direttore Reggi, rischia però, per colpa di norme e procedure obsolete, di rimanere ancorato a meccanismi da vecchia agenzia immobiliare, che mette sul mercato i propri beni al miglior offerente. Servono invece – a monte – progetti integrati di valorizzazione, studiati su misura insieme a chi davvero ha le competenze per riqualificare e valorizzare.
La terza, Invimit, come può immaginare di spacchettare l’appalto per uno stesso cespite a reddito in una sezione di property e in una di facility? E come si può immaginare che se si vince uno dei due appalti non si possa partecipare all’altro? Una logica superata che moltiplica i costi senza tener d’occhio l’utilità finale della comunità destinataria del servizio.
Concludo: tutti ci lamentiamo della burocrazia e della sua farraginosità. Ma questo modo di agire antico e senza politica complessiva della riqualificazione e valorizzazione delle città, non sposterà di un millimetro la Pubblica Amministrazione e la sua burocrazia, che mai entrerà, così, in una logica di responsabilità di risultato per progetto. Bisogna dire BASTA al modo antico di operare per “funzioni” che non si parlano e che spesso si contrastano.
Io credo che un punto di svolta possa dipendere da una politica strategica per il territorio . In particolare, con processi di intervento che frammentino le macro-comunità urbane ingovernabili, in micro-comunità partecipi e consapevoli – sulla falsariga del nostro MODELLO INSULA – e che sappiano rispondere a griglie di bisogni “su misura” delle stesse comunità, rispettando impegni di tipo contrattualistico che garantiscano tutte le parti coinvolte.
Ci si chiederà: <e le risorse?>. Le risorse sono nel territorio sotto forma di tributi dissipati senza progetto e di scalmanata elusione fiscale. Condizioni determinate dalla NON CONOSCENZA e dalla conseguente NON REGOLARIZZAZIONE dello stesso flusso tributario. L’esempio classico è quello di un’Insula in cui ci sono 80 passi carrai, ma in cui ne sono stati censiti e portati a reddito solo 10. Ma il dato importante è che a fronte di risorse pubbliche meglio gestite, in aggiunta a progetti sensati e concreti, si attirerebbero più facilmente gli investimenti privati.
Aspetto che si apra il confronto. Ci conto. Ci dobbiamo credere. Questa è la vera sfida per tutti noi. Ma è una sfida che può risollevare il mercato e l’economia generale di questo Paese.
Grazie
Alfredo Romeo
